Créer une SCI est la meilleure alternative pour réaliser un projet immobilier à plusieurs ou pour un investissement immobilier. Que ce soit une SCI familiale, SCI de construction-vente ou autre forme de SCI, sa création nécessite plusieurs formalités à remplir.
La société civile immobilière est la structure juridique à adopter quand on a envie d’acquérir un bien immobilier à plusieurs facilement. Cependant, la création d’une société civile immobilière a un coût à chaque étape de la procédure. Est-il possible de créer une SCI sans apport? Quels sont les risques?
La création d’une SCI : le capital social
Normalement, une SCI est formée par deux associés ou actionnaires au moins et chaque associé contribue aux apports en capital social. Il existe deux types d’apport dont:
- L’apport en numéraire qui s’agit de l’argent;
- L’apport en nature qui s’agit de biens immobiliers ou biens mobilier…
Il y a également les apports en industrie qui consistent à apporter des connaissances techniques, des compétences, mais il ne peut pas constituer un capital d’une société. Après chaque associé bénéficie des parts sociales proportionnelles à son apport.
Ce sont ces apports qui vont contribuer à la constituer les fonds propres de la société civile immobilière. Déterminer le capital social est la première étape cruciale pour la création d’une SCI. Les capitaux propres sont bloqués jusqu’à l’immatriculation de la société.
Créer une SCI sans apport
Quand une SCI dispose d’un capital social, elle améliore son image en vue des établissements bancaires et des investisseurs. Mais en même temps, il n’y a pas de montant minimum dans le capital social. De ce fait, il est tout à fait possible de créer une SCI sans apport, mais votre société sera mal vue par les banques et les potentiels investisseurs.
Vous avez alors la possibilité de créer une société civile immobilière à capital variable. Cette alternative vous permet au fil de temps d’ajouter des apports dans votre capital social sans avoir à refaire les statuts.
Cependant, créer une SCI sans apport est une situation rare car la majorité des SCI ont un capital minimum de 1000 euros. Et si vous avez envie de réaliser un emprunt, vous devez montrer 10% de vos apports.
La création d’entreprise sans apport ne vous coûte pas très cher et faisable. Par contre, sans apport, votre projet immobilier ne va pas aboutir.
L’inconvénient d’une création SCI sans apport
La SCI présente de nombreux avantages comme la facilité d’acquérir des biens immobiliers, la transmission facile aux descendants…
Le seul inconvénient dans la création d’une SCI sans apport reste dans la recherche de financements. Les projets immobiliers dans une SCI nécessitent des fonds de commerce importants. La majorité des SCI choisissent alors de procéder à un emprunt.
Par contre, les établissements de crédit exigent au moins 10% des apports pour pouvoir accorder un prêt et des garanties en cas de faillite. Sans apports, vous n’avez pas de fonds propres à proposer aux banques. De ce fait, il est difficile pour vous d’avoir un financement de la part de la banque et votre commerce immobilier ne marchera pas.
Le prêt immobilier sans apport
Il est difficile pour une SCI sans apport de bénéficier d’un emprunt auprès des établissements de crédit. Comme le dicton l’a dit: “qui ne tente rien n’a rien”. Pour en faire une demande, certaines formalités doivent être réalisées.
Il y a deux formes de prêt immobilier pouvant être réalisées dont le prêt immobilier contracté par les associés et le prêt immobilier contracté par la société civile immobilière.
Le prêt immobilier contracté par les associés
C’est chaque associé qui devrait contracter un prêt immobilier SCI sans apport. Contrairement à un emprunt au nom de la société, cette fois-ci l’emprunt se fait au nom de l’associé. C’est à l’associé qui devra rembourser le crédit immobilier de manière individuelle.
Les revenus fonciers de la SCI sont versés au compte courant d’associé que si l’établissement de crédit donne l’autorisation. Les associés devraient supporter le fait de payer d’abord les mensualités de crédit avant de jouir des bénéfices apportés par la SCI.
Le prêt immobilier contracté par la société civile immobilière
Pour pouvoir emprunter au nom de la société, certaines formalités sont à accomplir. La SCI sans apport n’a pas le droit de réaliser des actes non cités dans son objet social. Si les statuts de votre SCI ne prévoient pas la possibilité d’un prêt immobilier, vous devez alors faire appel à une AGE ou assemblée générale extraordinaire. Cette dernière va donner son accord pour l’emprunt.
Si les statuts de la société civile immobilière prévoient la possibilité d’un emprunt, les banques demandent ensuite un procès verbal de l’AG ou assemblée générale afin de donner au gérant la permission de souscrire à un prêt immobilier.
Quand la SCI a obtenu le crédit immobilier, elle doit par la suite payer les mensualités. S’il y a un problème concernant le paiement des mensualités, ce sont les associés qui devraient apporter au compte bancaire de la société.
Comment obtenir un taux avantageux pour votre crédit immobilier ?
Toute personne qui désire acheter un logement ou un appartement a une certaine somme à disposition. C’est ce que les économistes et les professionnels de l’immobilier appellent « apport personnel ».
La consultation des annonces de vente immobilière s’impose pour dénicher un logement intéressant. Cette recherche peut vous aider à trouver le bien immobilier qui correspond à vos attentes. Cependant, l’apport personnel peut ne pas suffire pour l’achat.
Face à ce genre d’obstacle, il est recommandé de faire un prêt immobilier. Le recours aux services d’un courtier compétent et expérimenté est de mise pour obtenir un bon taux immobilier.
L’usage d’un comparateur de taux de crédit immobilier est de mise avant de faire un prêt immobilier. Cela permet de connaître les offres des établissements financiers en fonction du montant souhaité et de la durée de paiement de mensualités.
L’usage d’un comparateur n’exclut pas les services d’un courtier. Il faut savoir que ce professionnel connaît le mode opératoire des banques et des établissements financiers dans son secteur d’activité.
Le courtier est en mesure d’éviter tous les pièges liés à la contraction de crédit immobilier. À titre d’exemple, une confusion entre taux nominal et taux annuel effectif global peut vous induire en erreur et vous contraindre de vous acquitter de mensualités élevées.
Par ailleurs, le courtier peut négocier les taux d’emprunt auprès des banques. Cela vous permet d’obtenir un crédit immobilier à taux avantageux pour votre projet d’achat de maison ou de logement.
Le coût global de création d’une SCI
Chaque étape de la création d’une SCI a un coût:
- La rédaction des statuts: peut aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros;
- Les apports au capital social: apports en numéraire ou apports en nature, à partir de 1 euro;
- Les droits d’enregistrement des apports: 0 à 5% de la valeur du bien;
- La taxe sur les plus-values: 0 à 34,5% du montant total de la plus-value;
- Les droits d’enregistrement des statuts: 0 à 5% selon les apports en nature;
- La publication d’avis dans un journal d’autorité: 100 à 300 euros par annonce en fonction du nombre de ligne;
- Les frais d’immatriculation auprès des services fiscaux: 80 euros;
- Dépôt de la déclaration des bénéfices: 25 euros.
Ce coût est déterminé globalement car de nombreux critères sont également pris en compte. Il y a également les frais de service d’un notaire. Il est préférable de faire appel à leur service tout au long de la création de votre SCI.
Le coût des apports au capital social
Le coût des apports au capital social de la société est variable en fonction des objectifs de la SCI:
- Les apports en numéraire si les associés ont envie d’investir dans un autre bien autre que sa création;
- Les apports en nature si les associés veulent s’éloigner du régime de l’indivision.
Tous les apports réalisés par les associés deviennent ensuite propriétés de la SCI et non pas ceux des associés. Les bénéfices sont ensuite répartis proportionnellement à l’apport dans le montant du capital social. C’est un genre de transfert de patrimoine de l’associé à la SCI.
En somme,
Créer une SCI sans apport n’est pas recommandé. Obtenir un prêt bancaire est difficile car les apports dans le capital social de l’entreprise sont les garanties pour l’établissement de crédit. C’est l’indicateur de confiance pour les banques.
Cependant, les banques font une exception quand l’investissement immobilier semble intéressant. Ce sont aux futurs investisseurs qui doivent payer les mensualités à l’avenir. De ce fait, les banques sont rassurées pour le risque d’impayé.