SCI: Connaître les avantages et inconvénients
La société civile immobilière prend la place du marché en ce moment et de plus en plus de personnes s’y intéressent. C’est une forme sociale très appréciée car elle permet de lancer un projet immobilier à plusieurs. Pour quelles raisons ces sociétés sont intéressantes? Quels sont ses avantages de créer une SCI et ses inconvénients?
Qu’est-ce que le SCI ?
La SCI ou société civile immobilière est une société à activité non commerciale. Son activité est limitée au domaine immobilier. Pour créer une société civile immobilière, il faut au moins deux associés. Leur but est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les bénéfices et les pertes sont répartis entre les associés.
Il existe plusieurs formes de société civile mobilière:
- La SCI familiale qui est la plus connue;
- La SCI à capital fixe;
- La SCI à capital variable;
- La SCI de location;
- La SCI d’attribution;
- La SCI de jouissance à temps partagé;
- La SCI de construction-vente.
En effet, c’est en fonction de vos besoins qu’il faut définir le type de SCI convenable. Le coût de la création d’une société civile immobilière varie d’une forme de SCI à l’autre et dépend également des apports au capital social.
Quels sont les avantages de la SCI
Ce n’est pas pour rien que de plus en plus de personnes optent pour cette solution pour réaliser leurs projets immobiliers à plusieurs. Avec une société civile immobilière, vous avez la possibilité d’acquérir, de gérer et de transmettre des biens immobiliers.
La SCI pour contourner l’indivision
L’indivision est également un autre moyen pour pouvoir détenir un bien immobilier en commun. Elle permet de faire face à de nombreuses situations de la vie courante: indivision successorale, indivision matrimoniale… Par contre, l’indivision pose un problème pendant la prise de décision car il faut l’unanimité des indivisaires. Cela cause souvent un blocage.
Par contre avec la SCI, c’est le gérant qui est chargé de gérer la vie courante de la SCI. Le gérant est désigné par les associés qui lui affectent ses pouvoirs. Les pouvoirs du gérant sont définis dans les statuts selon la volonté des associés. C’est pour cela que la gestion d’une SCI est modulable.
Si la prise de décision en indivision nécessite l’unanimité des indivisaires, celle de la SCI ne nécessite pas obligatoirement l’unanimité des associés.
La SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine
Créer une SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier aux descendants en conservant la gestion du bien. Au cas où la succession n’est pas organisée, les héritiers bénéficient des parts sociales qu’ils peuvent vendre.
Les procédures ne sont pas compliquées. Quand des parents et enfants sont tous associés dans une seule SCI, on parle alors d’une SCI familiale. C’est pour cette facilité de transmission du patrimoine que les familles ont eu l’idée de créer une SCI.
Par ailleurs, il est également possible de procéder au démembrement des parts sociales de la SCI. Ainsi, les droits de donation sont réduits. Les parents occupent alors les rôles d’usufruitiers jusqu’à son décès. Puis les descendants prennent leurs parts sociales sans avoir à payer les droits de succession.
La SCI permet d’avoir une fiscalité flexible
Quand les sociétés civiles immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu, on parle de société transparente. Ce n’est pas la SCI qui doit faire l’imposition, mais les associés qui doivent chacun payer l’impôt sur le revenu en fonction de sa quote-part.
Les SCI ont également la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ainsi, la situation fiscale est optimisée car l’impôt sur les sociétés est plus avantageux.
La SCI permet les donations successives
Parfois les parents créent une SCI avec leurs enfants et donnent ou cèdent progressivement aux enfants leurs parts sociales. En SCI, les donations successives sont autorisées. Ainsi, vous pouvez également jouir des abattement successifs.
Le pouvoir de réaliser des investissement immobiliers
Il est important de préciser qu’une SCI doit rester dans le domaine des immobiliers. Les propriétaires d’une SCI ont envie de créer une SCI supplémentaire en réunissant les moyens. L’obtention des financements sont parfois moins compliqués surtout l’emprunt.
La SCI permet la détention des biens professionnels
Vous cherchez un bien immobilier pour votre activité? Ne vous inquiétez plus car vous avez la possibilité de le faire grâce à la SCI. La SCI met en location des locaux professionnels où elle a la possibilité de percevoir les loyers sans les charges locatives.
La SCI offre une protection du patrimoine des associés
La SCI est une entreprise et n’a aucun lien avec le patrimoine personnel des associés. Au cas où la SCI fait face à un problème financier, les créanciers n’ont pas le droit de prendre directement le patrimoine personnel des associés. Ils doivent se retourner contre la société civile immobilière.
Si cette démarche ne donne pas un résultat positif, c’est à ce moment que les créanciers doivent se retourner contre les associés et les parts sociales sont saisies.
Quels sont les inconvénients de la SCI?
Cependant, il y a quelques inconvénients dans la SCI. Vous devez également les étudier avant de vous lancer dans une création de société civile immobilière. Ainsi, vous avez la possibilité de peser les “pour” et les “contre”.
Sur la création de SCI
Tout comme les autres sociétés, une société civile immobilière est soumise à des formalités juridiques. Pour créer une SCI, des documents pouvant être coûteux et chronophages sont à préparer. Même si la rédaction des statuts peut être faite par les associés, il est avantageux de faire appel à un avocat, notaire ou expert-comptable. Ces personnes ont les compétences nécessaires et peuvent s’assurer qu’il n’y a plus aucune erreur ni oubli dans le document. Par contre le coût reste raisonnable.
À part cela, il y a certaines étapes de la création SCI qui nécessitent un gros investissement financier:
- Enregistrement des statuts à l’administration fiscale;
- La publication de la constitution dans un journal d’annonces légales;
- L’immatriculation de la SCI dans le tribunal de commerce;
- La déclaration des bénéficiaires de la SCI.
Toutes ces opérations ont un coût.
Le fonctionnement de la SCI
Chaque SCI est soumise à des règles de fonctionnement:
- La possession d’une assemblée générale est nécessaire pendant la prise des décisions au sein de la société. La réunion se fait sous certaines formalités dont: la convocation des associés par le gérant et la rédaction des procès verbaux;
- Le suivi de comptabilité en fonction du régime fiscal choisi. La SCI doit avoir une comptabilité régulière et complète
L’assemblée générale annuelle est obligatoire. Le choix du régime fiscal est à identifier dès la création de la SCI, l’aide de votre expert-comptable est la bienvenue. Il ne faut pas oublier les déclarations fiscales.
La responsabilité indéfinie des associés
Chaque associé est responsable de ses dettes en fonction de ses parts dans le capital social. C’est seulement au cas où il y a des dettes impayées par la SCI. Dans ce cas, les créanciers ont le droit de se servir sur leur patrimoine personnel. Une responsabilité indéfinie, mais solidaire.
Tant que vous êtes un associé dans une SCI, vous avez toujours une responsabilité indéfinie par rapport à celle-ci s’il y a encore des dettes impayées. Cependant, les créanciers demandent d’abord à la SCI de régler ses dettes avant de prendre au patrimoine personnel des associés.
La vente des parts de SCI
Sans l’accord des autres associés, vous n’avez pas le droit de vendre vos parts sociales au sein de la SCI s’il y a eu une clause d’agrément dans les statuts.
Le champ d’activité limité
Comme c’est une société civile immobilière, elle n’a pas le droit d’exercer une autre activité commerciale comme:
- La location des logements meublés;
- L’achat et revente de biens immobiliers.